宅地建物取引業免許申請書・申込書[0]

• 宅地建物取引業免許申請の手引き　PDF （国土交通大臣免許・東京都知事免許）
• 申請様式（国土交通大臣免許・東京都知事免許）

宅地建物取引業の免許制度の概要[1]

宅地建物取引業（宅建業）とは(宅地建物取引業法（以下業法という）第２条２項)

• 宅地若しくは建物（建物の一部を含む。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。

免許の区分（業法３条）

• 宅建業を営もうとする者は、業法の規定により国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受ける必要があります。
２以上の都道府県の区域内に事務所（本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。）を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。

免許の有効期限（業法３条２項他）

• 宅建業の免許は、永久に有効ではありません。厳密な審査があり、時間の経過により基準に適合しないことが判断された 場合には、免許取消し等の処分があります。
• 免許の有効期間は、５年です。
• 東京都の場合、有効期限満了後以降引続き宅建業を営む場合、その有効期限が満了する日の90日前から30日前までの間に更新の手続きが必要です。
• 免許失効は、業法第12条違反（無免許事業等の禁止）により罰則が課されます。

免許の要件と審査[2]

宅建業免許申請者の要件[21]

• 　宅建業の免許申請は、個人又は法人のいずれでもできます。
  法人の場合は、その法人の商業登記簿謄本（履歴事項全部証明書）の事業目的欄に宅建業を営むことが記入されていることが必要です。 記入がない場合は、登記事項の変更が必要になります。
  　登記簿の事業目的記入は、「不動産の売買、賃貸及びその仲介」と記入であればよいです。
• 　宅建業免許の申請者の商号又は名称が「法律によってその使用を禁止されている場合」等、以下のような例の場合は、その商号や名称は変更をしなければならない場合がありますので、十分留意ください。
  【商号、名称についての制限の例】
  • 法令上、その商号、名称の使用が禁止されているもの
  • 地方公共団体又は公的機関の名称と紛らわしいもの―「○○公社、○○協会」など
  • 指定流通機構の名称と紛らわしいもの―「○○流通機構、○○流通センター、○○不動産センター、○○住宅センター、○○情報センター」など
  • 個人業者の場合―「○○不動産部」等法人と誤認されるおそれのあるもの
  • 変体がな及び図形又は符号等で判読しにくいもの

事務所について[22]

• 事務所の範囲
• 本店または支店
  1.株式会社等、登記簿謄本（履歴事項全部証明書）に登記された本店、支店
【留意点】
• 本店で宅建業を営んでいなかったとしても支店で宅建業を営んでいると、本店も宅建業を営んでいるとみなされます。この場合は本店でも営業保証金の供託や専任の取引主任者の設置が必要になります。
• 支店の登記があっても、この支店において宅建業を行わない場合は、「事務所」として取り扱わない。
• 「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの
2.本店、支店の他、「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの
【留意点】
• このような場所は、知った異常は支店に類似するもので、従たる事務所として扱われます。
• 「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」とは、物理的にも社会通念上事務所と認識される程度の形態をそなえていることが必要で、テント張りの案内所など、移動の容易な施設等は事務所として認められない。
• 事務所の形態
• 一般的な解釈として、事務所は物理的にも宅建業の業務を継続的に行える機能を持ち、社会通念上も事務所として認識される程度の独立した形態を備えていることが必要。
• 一般の戸建て受託、または、マンション等の集合受託の一室を事務所として使用すること、同一フロアに他の法人等と同居すること、仮説の建築物を事務所にすることは認めれません。
つまり、事務所の独立性が確保されている必要があります。
事務所によって、それぞれ異なる場合がありますので、専門家への相談をお勧めします。

専任の取引主任者[23]

• 宅建取引主任者とは
• 宅建取引主任者とは、宅建取引主任者試験に合格し、取引主任者資格登録(資格登録には実務経験が2年以上なければならない。但し、登録実務講習実施機関が行う登録実務講習を受ける事により「2年以上の実務経験を有する者と同等以上の能力を有する者」と認められる。)をし、取引主任者証の交付を受けている者のことをいいます。
• 宅建取引主任者-----　専任
  　　　　　　　　　　　|
  　　　　　　　　　　　---　一般
• 専任の取引主任者
• 事務所に常勤して(常勤性)、専ら宅建業の業務に従事する(専任性)ことが必要です。
• 他の法人の代表取締役、代表者または常勤役員を兼務したり、会社員、公務員のように他の職業に従事している場合、他の個人業を営んでいたり社会通念上における営業時間に、宅建業者の事務所に勤務することができない状態にある場合、通常の通勤が不可能な場所に数でいる場合等は、専任の取引主任者に就任することはできません。
• 専任の取引主任者設置
• 業法は、免許を持った者に加えて、宅建業者に宅地建物の取引に関する専門家としての役割を十分に果たさせるため、その事務所等に一定数以上の成年者である選任の取引主任者を設置することを義務付けています。
• 専任の取引主任者は、「宅建取引業に従事する者」5名に1名以上の割合で設置を義務付けています。
• 専任の宅建取引主任者が退職などで不足してしまった場合は、2週間以内に補充などの必要な処置をしなければなりません。
• 専任の取引主任者が新規免許申請前にやっておくこと
• 新規免許申請の際、専任の取引主任者は、「取引主任者資格登録簿」に勤務先名が登録されていない状態であることが必要です。
• 宅建取引主任者資格登録簿は、会社が宅建取引業者として専任の取引主任者の変更の届出をしても、その届出により自動的に変更されることはありません。会社などを退社した場合など登録事項に変更があった場合には宅建取引主任者本人が宅建取引主任者資格登録簿の変更申請を行わなければなりません。（行政書士に依頼もできます）

免許の申請[3]

　実際の宅建業の申請方法です。こちらでは東京都知事免許申請についての説明です。
都知事以外の知事免許、大臣免許で、多少異なる場合がありますので、必ず管轄の役所にお問合わせ下さい。
　下記は、新規免許申請の流れを営業開始までをフローにしました、ご確認下さい。

宅建業免許申請に必要な書類[31]

　東京都知事免許の必要書類は、詳細は以下のURLからダウンロードが可能です。 　また、官公庁が発行する証明書等は、申請受付日現在で発行から3ヶ月以内のものに限りますのでご注意下さい。 　※変更がある可能性がありますので、必ずご確認ください。

1. 免許申請手続き（フローチャート）
1. 免許申請書類作成にあたっての留意事項
2. 免許の更新申請手続きについて
3. 免許申請に必要な書類

• 宅建業免許申請書類の作成
• 申請書の作成後、申請先ですが、東京都知事免許は、東京都都市整備局住宅政策推進部不動産業課免許係になります。東京都庁第２庁舎３階の３番窓口になります。
• 宅建業免許の申請時には手数料として３万３千円がかかりますので、現金を用意持参しましょう。（納付は「手数料収納機」でシールを購入します）
• 審査期間は３０日から４０日くらいで、許可が下りると申請者の事務所宛に郵便はがきで通知が送付されます。

供託[32]

• 　宅建の新規免許取得後、営業開始するためには営業保証金の供託をしなければなりません。
  ＜供託額＞
• 主たる事務所（本店）：1000万円
• 従たる事務所（支店等）：500万円（1店舗につき）
  

• この供託は営業開始するにあたって大きな負担になってしまいます。そこで、社団法人の保証協会が設立されています。 宅建業にかんして、苦情の解決、従事者に対する研修、取引により生じた債権の弁済等の業務を行っています。 宅地建物の取引によって再建が生じた場合、同保証協会の認証を得て、営業保証金相当額の範囲内において弁済を受けられる ようになっています。
• 弁済業務保証金分担金を支払い、保証協会に加入すれば、前期の営業保証金を供託する必要はありません。
  ＜弁済業務保証金供託金の納付額＞
• 主たる事務所（本店）：60万円
• 従たる事務所（支店ごと）：30万円
  ※保証協会への加入は、これ以外にも加入金などがかかります。最初の費用の目安は200万円前後です。

1. （社）全国宅地建物取引業保証協会　東京本部　----　ハトのマークです
   ホームページ
2. (社)不動産保証協会　東京都本部　------　ウサギのマークです
   ホームページ
   ※保証協会への加入は、保証協会の社員になり得る資格、会費等の規定もあり、入会審査等に日数を要しますので、加入希望の場合は、できるだけ早く各保証協会へ問合わせください。
   

外国籍[33]

• 外国人の方の登録の登録は以下のものを提出する必要があります。
  • 身分証明書
  • 誓約書（書式任意、「成年被後見人及び被保佐人とみなされる者ではない」「破産者ではない」ことを誓約する書面）
  • 登録原票記載事項証明書（通称名がある場合は記入したもの、発行日から3ヶ月以内のもの）

オンライン申請[34]

　「宅建業電子申請システム」が用意されています。宅建業等から国土交通省及び都道府県に対して行われる、 宅地建物取引業免許や宅地建物取引主任者登録に関する申請・届出等の14手続きをインターネットを利用して自宅やオフィスから行えるよう開発された全国共通のシステムです。

• 東京都都市整備局　宅建業電子申請システムのご案内
• 宅建業電子申請システム

免許を受けた後[4]

「標識の掲示等」の義務[41]

「宅建業者は、公衆の見やすい場所に宅建業者である旨の標識（業者票、報酬額表）を掲示しなければならない」 としています。以下に箇条書きしますが、詳細の資料をリンクいたします。
免許を受けた後「標識の掲示等」の義務

• 「証明書の携帯等」の義務
  • 証明書の携帯等
  • 証明書の掲示
  • 従業員名簿への記載
• 「帳簿の備え付け」の義務
  • 帳簿の備え付け
  • 帳簿への記載
  • 帳簿の閉鎖及び保存
• 「標識の掲示等」の義務
  • 業者票
  • 報酬額表
    
    宅地建物建設業者票のサンプルです。縦３０センチ、横35センチ以上の大きさで作成する必要があります。
    
    
    

免許の更新[5]

• 宅地建物取引業の免許の有効期限は5年です。
• 免許の有効期間満了の被の90日前から30日前までの間に免許更新の受付されることが必要です。
  

宅建業免許の更新の申請について[51]

1. 免許申請手続き（フローチャート）
1. 免許申請書類作成にあたっての留意事項
2. 免許の更新申請手続きについて
3. 免許申請に必要な書類

　更新時についての注意点は、業法に違反する内容がないか十分に確認した上で行っていただきたい点です。業法に違反する内容がある場合は免許の拒否だけでなく、その違反内容に応じた行政処分の対象となりますので注意が必要です。